Blog zum gesunden Bauen und Wohnen

Von vielen Seiten wird einem heutzutage geraten, mit einem Hauskauf die eigene Altersvorsorge abzusichern – schließlich klingt es logisch, während der Beschäftigungszeit etwas kürzer zu treten, um dann im Alter mietfrei im abgezahlten Haus zu wohnen.
Viele Menschen jedoch überschätzen diesen Punkt massiv, messen dem eigenen Haus zu viel Bedeutung zu, verkalkulieren sich und stehen am Ende dennoch ohne Eigenheim.

Wir zeigen Ihnen anhand ausgesuchter Punkte, worauf es gerade beim Kauf von Mehrfamilienhäusern ankommt, wenn diese als zusätzliche Einkommensquelle im Alter dienen sollen.

Die wichtige Nettorendite

Nach Aussagen von Maklern, die schließlich direkt an der Quelle sitzen und am meisten Kontakt mit Käufern haben, unterschätzen viele Käufer die Rendite ihres Mehrfamilienhauses.
Maßgeblich für alle weiteren Kalkulationen ist, wie hoch die entsprechende Nettorendite ausfällt.
Dazu nimmt man die jährlichen Nettomieteinnahmen, multipliziert diese mit 100 und dividiert anschließend durch den entsprechenden Kaufpreis.

Das sich hier ergebende Resultate ist jedoch nicht Ihr tatsächlicher Ertrag, vielmehr müssen noch die Kaufnebenkosten in Abzug gebracht werden (in der Regel um zehn Prozent) sowie notwendige Instandhaltungskosten.
Bei neueren Bauten sollte man sechs Euro pro Quadratmeter ansetzen, bei Altbauten in der Regel das Doppelte oder noch mehr.
Das Problem bei dieser Thematik ist, dass nicht alle Kosten wirklich auf die Mieter umgelegt werden können – man kann in etwa davon ausgehen, dass maximal 2/3 der entsprechenden, laufenden Kosten, auf die Mieter umzulegen sind.

Die Mieterstruktur beobachten

Begutachten Sie deshalb insbesondere die Mieterstruktur, gerade in strukturschwachen Regionen.
Langjährige Mieter könnten wegen höherer Energiekosten umziehen, da Investitionen in derlei Anlagen für Sie als Eigentümer eher zweitrangig sind, schließlich tragen die Mieter diese Verbrauchskosten.
Empfehlenswert ist es, den Wohnraum entsprechend so einzuteilen, dass vor allem Menschen mit Transferleistungen einziehen können.

Hier ist seitens der Agentur für Arbeit die regelmäßige Mietzahlung gewährleistet, alternativ kann auf kleinerem Wohnraum häufig ein höherer Quadratmeterpreis durchgesetzt werden.
Diesen Effekt sieht man auch in Universitätsstädten wie Münster, Tübingen oder Marburg – selbst veraltete Häuser sind voll vermietet, da Bauland rar ist und die Situation am Wohnungsmarkt ohne angespannt ist.

In Ballungszentren steigt die Miete

Gerade in Ballungszentren, wie München, Frankfurt, Köln oder Hamburg steigen die Mieten, da eine hohe Nachfrage besteht. Dagegen sind in den Bundesländern, wo eine Bevölkerungsschwund zu verzeichnen ist, der Markt nicht angespannt. Investitionen sind hier nicht so interessant, da nicht alle Wohnungen vermietet werden können.

Allerdings gibt es auch hier interessante Investitionsobjekte. Diese sind vorwiegend in guter Lage und im Zentrum zu finden. Zunehmen sind die Mieter auch bereit mehr für gute Wohnungen in zentraler Lage zu bezahlen. Es wird auch auf die Ökonomie gesehen, kürzere Arbeitswege wegen der gestiegenen Mobilitätskosten und der Verzicht auf den Zweitwagen. Im Niedrigpreisbereich der Wohnimmobilien sind dagegen, aufgrund des Überangebotes eher Verluste zu verzeichnen.

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